Banyak orang baru sadar betapa rumitnya proses balik nama saat sudah mulai mengurusnya. Tidak sedikit yang kaget karena ternyata biaya balik nama rumah bisa mahal banget dan tidak selalu sama, tergantung dari jenis peralihan haknya.
Salah satu yang sering bikin bingung adalah peralihan balik nama hibah dan balik nama waris. Meski sekilas mirip, keduanya punya aturan dan biaya yang berbeda. Yuk, kenali bedanya balik nama hibah dan waris di sini biar Homers tidak salah pilih!
Perbedaan Utama Hibah dan Waris
Secara sederhana, hibah dilakukan saat pemberi masih hidup, sementara waris dilakukan setelah pewaris meninggal dunia. Keduanya sama-sama termasuk peralihan hak atas tanah atau bangunan dan kena Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTP).
Namun, besarannya bisa berbeda di setiap daerah karena menyesuaikan Zona Nilai Tanah (ZNT) dan kebijakan pemerintah daerah setempat. Jadi meski rumusnya sama, hasil akhirnya bisa jauh berbeda antara satu kota dan kota lain.
Balik Nama Karena Hibah
Kalau Homers menerima rumah atau tanah sebagai hibah dari orang tua atau kerabat, berikut dokumen yang perlu disiapkan:
Syarat Peralihan Hak Karena Hibah
- Formulir permohononan ditandatangani pemohon atau kuasanya
- Surat kuasa apabila dikuasakan
- Fotokopi identitas pihak pemberi dan penerima hibah (KTP & KK)
- Sertifikat asli
- Akta hibah dari PPAT
- Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat / keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang.
- Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
- Penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp60 juta.
Tak hanya itu, Homers juga harus mengisi keterangan seperti:
- Identitas diri
- Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon
- Pernyataan tanah tidak sengketa
- Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik
Biaya Balik Nama Hibah
Balik nama karena hibah dikenakan dua jenis biaya utama, yaitu PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah Bangunan).
1. Biaya PNBP
Rumus: (1/1000 x Luas Tanah x Zona Nilai Tanah) + Rp50.000
2. Biaya BPHTB
Rumus: 5% x (Luas Tanah x NJOP – Pengurangan Tergantung Daerah)
Besaran BPHTB ini bisa berbeda tergantung nilai tanah dan ketentuan pengurangan di masing-masing daerah.
Balik Nama Warisan
Sementara itu, untuk rumah atau tanah yang diperoleh lewat warisan, dokumen yang dibutuhkan sedikit lebih banyak karena harus membuktikan hubungan pewaris dan ahli waris.
Syarat Peralihan Hak karena Waris
- Formulir permohonan ditandatangani pemohon atau kuasanya
- Surat kuasa apabila dikuasakan
- Fotokopi identitas para ahli waris (KTP & KK)
- Sertifikat asli
- Surat keterangan waris sesuai peraturan perundang-undangan
- Akta wasiat notariil (jika ada wasiat)
- Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
- Bukti SSB (BPHTB)
- Bukti SSP/PPH (jika nilai tanah lebih dari Rp60 juta)
- Bukti bayar uang pemasukan saat pendaftaran hak.
Biaya Balik Nama Waris
Secara umum, rumusnya sama seperti hibah, namun dengan tambahan potensi pajak penghasilan untuk tanah bernilai tinggi.
1. Biaya PNBP
Rumus: (1/1000 x Luas Tanah x Zona Nilai Tanah) + Rp50.000
2. Biaya BPHTB
Rumus: 5% x (Luas Tanah x NJOP – Pengurangan Sesuai Daerah)
Beberapa daerah memberikan keringanan BPHTB untuk warisan keluarga inti, jadi pastikan Homers mengecek ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) atau Bapenda (Badan Pendapatan Daerah) sebelum membayar.
Kenapa Biaya Balik Nama Bisa Mahal?
Biaya balik nama sering terasa mahal karena banyak faktor yang mempengaruhinya. Salah satunya nilai NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang tinggi, terutama untuk properti di kawasan strategis. Semakin besar NJOP, semakin tinggi pula pajak dan biaya administrasi yang harus dibayar.
Selain itu, luas tanah juga berpengaruh langsung terhadap rumus perhitungan biaya PNBP dan BPHTB. Tanah yang luas tentu memerlukan biaya lebih besar.
Faktor lain yang sering luput diperhitungkan adalah biaya tambahan dari jasa notaris atau PPAT, serta ketidaktahuan pemilik mengenai pengurangan atau keringanan BPHTB yang sebenarnya bisa dimanfaatkan di daerah tertentu.
Karena itu, penting untuk memahami komponen biaya sejak awal agar Homers bisa menyiapkan anggaran secara matang dan tidak kaget saat proses balik nama berjalan.
Balik nama hibah dan waris memang sama-sama perlu biaya dan dokumen yang tidak sedikit, keduanya penting agar kepemilikan tanah dan rumah Homers sah secara hukum.
Jadi, sebelum mulai prosesnya, pastikan Homers sudah paham perbedaan dan rumus biayanya, ya. Dengan begitu, Homers bisa menghindari biaya tak terduga dan mengurus balik nama dengan lebih tenang.
Simak informasi menarik lainnya seputar properti yang bisa bantu Homers makin paham soal rumah, tanah, dan investasi hunian di blog Gethome!
